Guida ai termini più comuni sui mutui: linguaggio bancario spiegato semplicemente

Affacciarsi al mondo del credito immobiliare rappresenta spesso una delle sfide più complesse che un risparmiatore si trovi ad affrontare. La difficoltà non risiede solamente nell'impegno economico a lungo termine, ma anche nella necessità di decodificare un lessico tecnico, spesso oscuro e ricco di acronimi, che costituisce l'ossatura di ogni contratto bancario. Comprendere appieno il significato di ogni voce rappresenta una necessità indispensabile per evitare di sottoscrivere condizioni poco vantaggiose o non in linea con le proprie capacità di rimborso.

Prima ancora di valutare la convenienza di un mutuo a tasso fisso o di uno variabile, è indispensabile acquisire familiarità con il glossario fondamentale che regola il rapporto tra istituto di credito e mutuatario. Solo attraverso una chiara comprensione delle definizioni tecniche è possibile trasformare un contratto incomprensibile in uno strumento trasparente e gestibile. Vediamo insieme quali sono i termini più comuni ed indispensabili da conoscere per la sottoscrizione di un mutuo.

La differenza sostanziale tra Tan e Taeg

Tra i primi termini che si incontrano nei fogli informativi, e che generano spesso la maggiore confusione, vi sono il TAN (Tasso Annuo Nominale) e il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Sebbene entrambi esprimano una percentuale legata al costo del denaro, la loro funzione è profondamente diversa.

-            Il TAN rappresenta il tasso di interesse "puro" applicato dalla banca al capitale finanziato su base annua; esso determina l'ammontare degli interessi che comporranno la rata mensile, ma non include le spese accessorie.

-            Di contro, il TAEG costituisce l'indicatore sintetico di costo più veritiero e completo. Questo parametro ingloba non solo il tasso di interesse nominale, ma anche tutte le spese obbligatorie connesse all'erogazione del credito, come l'istruttoria, la perizia, le polizze assicurative obbligatorie e le spese di incasso rata.

Quando si confrontano diverse offerte bancarie, il TAEG è l'unico valore che permette una comparazione omogenea, poiché rivela il costo totale effettivo che graverà sulle spalle del debitore.

Il meccanismo dello spread e gli indici di riferimento

Il costo del denaro non viene deciso arbitrariamente dalla banca nella sua totalità, ma è il risultato di una somma matematica tra due componenti: lo spread e l'indice di riferimento.

Lo spread rappresenta il margine di guadagno effettivo dell'istituto di credito, una percentuale fissa che la banca aggiunge al tasso di mercato per coprire i propri costi operativi e generare profitto. Questo valore rimane generalmente invariato per tutta la durata del contratto.

L'altra parte della somma è costituita dall'indice di riferimento, che varia in base alla tipologia di prodotto scelto. Per i finanziamenti a tasso variabile, il parametro è l'Euribor, che oscilla quotidianamente in base agli scambi interbancari europei. Nel caso si opti per un mutuo casa tasso fisso, l'indice di riferimento è invece l'Eurirs (o IRS). Questo parametro riflette le aspettative del mercato sui tassi di interesse nel lungo periodo e determina il costo base del denaro che, sommato allo spread, definirà la rata costante per l'intera durata dell'ammortamento.

Piano di ammortamento e rapporto LTV

Un altro concetto cardine è quello del piano di ammortamento, che illustra temporalmente come avverrà la restituzione del debito. In Italia, la formula più diffusa è quella "alla francese". Questo sistema prevede che le rate siano composte da una quota capitale (la somma che abbatte il debito) e una quota interessi. La particolarità risiede nel fatto che, nelle fasi iniziali del rimborso, la rata è costituita prevalentemente da interessi, mentre la quota capitale è minima; con il passare del tempo, questa proporzione si inverte. Questo spiega perché l'estinzione anticipata del mutuo risulta poco conveniente negli ultimi anni del finanziamento, quando la maggior parte degli interessi è già stata corrisposta alla banca.

Infine, è cruciale comprendere il significato di LTV (Loan to Value). Questo acronimo indica il rapporto percentuale tra la somma richiesta in prestito e il valore dell'immobile, stabilito tramite perizia. Il LTV è un indicatore di rischio fondamentale per la banca: solitamente, la soglia standard è fissata all'80%. Richiedere un finanziamento con un LTV superiore, ad esempio al 90% o al 100%, comporta per l'istituto un rischio maggiore, che si traduce inevitabilmente in tassi di interesse più elevati o nella richiesta di garanzie aggiuntive più stringenti.